住宅ローンの組み方

人生における買い物の中でも特に大きな金額が動くのが住宅です。そのため、多くの場合住宅を購入する際には住宅ローンを組むことになります。ここでは、住宅ローンの組み方について段階を追って見ていきましょう。

借入先を選ぶ

住宅ローンを組むとなったときに、最初に考えなくてはいけないのが借入先です。住宅ローンの借入先は、一般的なローンと同じく公的融資と民間融資の2択となります。それぞれ特徴が異なるので、自分に合った借入先を選びましょう。

公的融資

公的融資とは、国が運営する公的機関による融資のことです。国営の独立行政法人や自治体がこれに当たります。代表的な公的融資としては、独立行政法人勤労者退職金共済機構が行う「財形持家転貸融資」や独立行政法人住宅金融支援機構が行う「財形住宅融資」などが知られています。

民間融資

民間融資とは、民間の金融機関が行う融資のことです。銀行や信用金庫、貸金業者などが行う融資がこれに当たります。

公的融資+民間融資

借入先の中には、独立行政法人住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営している住宅ローンもあります。代表的なものは「フラット35」で、返済期間中の金利が変動しない全期間固定金利型住宅ローンとして知られています。同じ「フラット35」という名前でも、窓口となる金融機関によって金利や付帯される団体信用生命保険などの補償内容が異なる場合があるので、利用する際には必ず事前にチェックしておきましょう。

債務者を決める

借入先が決まったら、次は債務者を決めましょう。債務者とは、住宅ローンの利用者のことです。債務者を誰にするかによって借入可能額などに違いが生じることがあるので、慎重に決めましょう。

夫婦の一方にのみ収入がある場合は、収入のある方が債務者となって住宅ローンを組むことになります。共働きで夫婦どちらも収入があって、どちらか片方を債務者とする場合には、収入が多い方が債務者になることが一般的です。これは、収入が多い方を債務者にしたほうが借入可能額や住宅ローン控除の効果が高いためです。

夫婦ふたりで住宅ローンを組む際には、「ペアローン」「連帯債務型」「連帯保証型」の3つの選択肢があります。ペアローンは、一つの物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む方法です。連帯債務型は、夫婦の内一人が債務者となり、残りひとりが債務者と同等の返済義務を負う連帯債務者となる形態となります。連帯保証型は、夫婦の内ひとりが債務者、もうひとりが連帯保証人となる形態です。

金利タイプを決める

住宅ローンを組む上である意味もっとも重要な項目と言えるのが金利タイプです。金利タイプの種類はローンの返済に大きく影響するので、慎重に選びましょう。

固定金利型

返済期間中に借入金利の変動が起こらない金利タイプです。変動を考えなくていいため返済プランを考えやすい反面、ほかの金利タイプに比べて金利は高めになっています。

変動金利型

通常、半年ごとに金利の見直しが行われる金利タイプです。ほかの金利タイプに比べて借り入れ当初の金利は低いものの、市場金利に合わせて返済金額や返済総額が上がってしまうリスクがあります。

固定金利期間選択型

選択した期間の借入金利のみが固定され、それ以降の期間の金利は変動金利型に移行するか改めて固定期間を選択する金利タイプです。固定金利期間終了後に金利引下げ幅が縮小するリスクがあるので、固定金利期間が終了するタイミングを図る必要があります。

ミックスローン

固定金利型と変動金利型を組み合わせた金利タイプです。金利上昇リスクを抑えつつ返済負担を抑えることができます。

借りる額と返済方法を決める

金利タイプが決まったら、いよいよ借入額と返済方法を決めます。借入金額を決める際の目安は、額面年収に対する年間合計返済額の割合である返済負担率と、住宅の建設費または購入価額に対する借入金額の割合である融資率となります。

返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」のふたつから選ぶことになります。元利均等返済は月々の返済額が一定になる返済方法、元金均等返済は月々の返済元金が一定になる返済方法です。

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